КАК ИНОСТРАНЦУ ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ В ПОЛЬШЕ

Что предпочтительнее для иностранца?

Аренда жилья в Польше – один из основных способов проживания иностранцев в стране, если речь идет
о длительном пребывании. Несложно догадаться, что для законных правовых отношений между арендатором
и арендодателем необходимо заключить соответствующий договор. Такие контракты в РП существуют нескольких
видов и от выбранного зависит огромное число различных нюансов, включая стоимость, условия расторжения,
возможность выселения, необходимость нотариального заверения и пр.

 Далее речь пойдет об исключительно аренде жилья на обычных, максимально распространенных условиях.
Что такое умова найму мешкания?

Umowa najmu mieszkania – это польское название договора аренды жилой недвижимости (жилья).

Типы умов найму различаются по разным направлениям, связанным, как со сроками действия соглашения,
так и с правами и обязанностями сторон.

Кто может заключить umowu najmu?
Это зависит от типа договора. Если заключать традиционные контракты в качестве арендодателя могут все 
– физические, юридические лица или организации без образования юридического лица – то некоторые категории
(например, институциональная умова) доступны только лицам, ведущим предпринимательскую деятельность, связанную
со сдачей недвижимости.
 
Арендатором, со своей стороны, может быть любое лицо, в том числе иностранцы.

Виды договоров аренды жилья в Польше
Все договоры аренды в Польше можно разделить на две крупные категории: по сроку их действия (бессрочные или на определенный период) и, собственно, по типу контракта, каждый из которых имеет свои значительные отличия. 
Умовы мешкания по сроку действия
Здесь существует два основных типа:
 
♦ Umowa najmu mieszkania na czas nieoznaczony/nieokre?lony. Договор на неопределенный срок, бессрочный.
Контракт будет действовать до тех пор, пока стороны (или одна из них, в соответствии с нормами законодательства)
не заявит о намерении расторгнуть его.
 
♦ Umowa najmu mieszkania na czas oznaczony. Договор на определенное время, т.е. изначально в соглашении указан период его действия. Это не исключает досрочного расторжения.
 
Что касается срочного контракта, то его максимальная продолжительность зависит от типа договора мешкания,
а в некоторых случаях четко установленные ограничения отсутствуют.

Умовы мешкания по типу контракта
Существуют строгие требования по его заключению и исполнению. Всего можно выделить три основных типа договоров:
 
♦ Najem tradycyjny – традиционная аренда.
♦ Najem okazjonalny – окказиональный наем.
♦ Najem instytucjonalny – институциональная аренда.
 
Традиционный наем (Tradycyjna umowa najmu)

Название «традиционной» данный вид аренды получил из-за его использования в течение многих лет. Норма о данном
типе договора закреплена в юридическом поле с 1965 году.
Человека, заключившего такой договор нельзя выселить «на улицу» решением арендодателя, если у него нет иного жилья. Это может быть предоставление муниципальной недвижимости или других форм аренды, но человек, даже нарушивший договор, может быть выселен исключительно в какое-то иное помещение. Данный момент установлен нормами
Закона о правах арендаторов.
 
Второй уровень дополнительной защиты арендатора – возможность одностороннего увеличения стоимости арендодателем. Весь срок действия контракта, какими бы ни были внешние условия (изменение рынка, инфляция и т.п.), если арендатор сам не согласен переписать договор (или подписать дополнение – т.н. анекс), то платить должен столько, сколько изначально указано в соглашении.
 
Все это делает традиционный договор очень выгодным для арендатора, но не пользующимся особой популярностью у арендодателей, особенно когда речь идет о заселении иностранцев. Вместе с тем для других типов необходимо выполнить свои условия и, если это невозможно, сдать квартиру можно только по традиционной схеме.
 
Нотариального заверения данный тип договора не требует. Форма составления – письменная с собственноручными подписями сторон или их официальных представителей.
 
Окказиональный договор аренды (Umowa najmu okazjonalnego)

Окказиональная умова – разновидность договора аренды мешкания, главная суть которого в изначально указанной
другой недвижимости, куда арендатор может переехать в случае разрыва данного договора.
По основным характеристикам окказиональный договор аренды отличается от традиционного полностью.
Заключена Umowa najmu okazjonalnego может быть только между частными лицами, подписана максимум на 10 лет
(в любом случае – на ограниченный срок), имеет меньший размер максимальной кауции, защиты от выселения
гарантии предоставления другого жилья) не существует, изменение стоимости аренды – более свободное.
 
Договор не требует обязательного нотариального заверения, но этого требуют те обязательные приложения к нему,
в которых обозначается другое помещение, куда может выехать арендатор. Форма – исключительно письменная.
 
Договор институциональной аренды (Umowa najmu instytucjonalnego)

Если говорить просто, то данный тип договора можно считать форматом окказионального контракта,
но для арендодателей-предпринимателей.
 
Эксперт Прольского консультанта:
Сразу оговоримся. Институциональная аренда бывает двух видов – без перехода права собственности и с таким переходом.
В первом случае речь идет об отдельном виде аренды (который мы и рассматриваем), а во втором – о выкупе недвижимости путем постепенной выплаты ее стоимости. Второй случай – очень специфический и требующий отдельных детальных пояснений. В данном материале он не рассматривается.
 
Как видно, во многом najem instytucjonalny похож на окказиональный, однако есть и существенные отличия. Арендодателем может выступать только тот, кто является предпринимателем в сфере сдачи недвижимости в аренду. При этом он может быть и физическим (ИП) и юридическим лицом, а также любым иным, которому по польскому законодательству допустимо заниматься данным бизнесом. Необязательно являться собственником сдаваемого помещения – как уже указывалось, субаренда является допустимой.
 
Интересно, что закон запрещает подписывать данный тип договора на неопределенный срок, одновременно
не регламентируя максимальный срок контракта na czas oznaczony. То есть это может быть и какой-то небольшой период,
и 10 лет, и 100, и 1000.
 
Форма – исключительно письменная. Нотариальное заверение обязательно.
 
В большинстве случаев готовый бланк предоставляется арендодателем (напомним, сдача внаем – это его бизнес)
и не подлежит корректировкам. Только порекомендуем обязательно вычитывать документ перед подписанием, чтобы проверить наличие в нем всего необходимого.
 
Договор о бесплатном предоставлении жилья (Umowa u?yczenia lokalu)

Суть его понятна из названия – это договор на безвозмездное предоставление жилья. Яркий пример – иностранец
прибыл в Польшу и пока адаптируется (например, ищет работу) кто-то из знакомых или родных предоставляет ему место жительства, не беря за это деньги.
 
Детально Гражданский кодекс РП данный тип договора не описывает, но не существует и ни одного основания, делающего
его заключение невозможным (при наличии права заключать договор со стороны собственника).
 
Umowa u?yczenia не только не требует нотариального заверения, но может и не подразумевать письменной формы.
То есть устного соглашения будет достаточно. Зачем же подписывать такой договор?
 
Письменная форма безвозмездного договора может пригодиться, например, для мельдования (регистрации иностранца
по месту жительства). Если иностранец беженец, то хозяин квартиры может получать по 40 злотых в день от властей за предоставленное помещение. Есть и другие случаи.
 
Как правильно составить договор найма жилья?
Все основные условия аренды необходимо оговорить заранее, а после внести в договор. Принципиально важно установить:
 
♦ Стороны договора. Точная идентификация, желательно не только Ф.И.О., номер / серия удостоверения личности, дата рождения или наименование юридического лица, но и номера PESEL / NIP.
 
♦ Описание объекта. Указание адреса, размера, состояния. Желательно подписать отдельный акт приема помещения,
в котором обозначить имеющиеся недостатки, изношенность предметов обихода, бытовой техники и пр.
 
♦ Тип договора. Стоит указать, что речь идет об институциональном или окказиональном контракте.
 
♦ Стоимость аренды и другие выплаты. Очень важный пункт, т.к. расходы на содержание жилплощади могут состоять из разных элементов. Обязательно ознакомьтесь с основными понятиями: как Koszt wynajmu, чинш, коммунальные услуги и т.д.

♦ Очередность и способ оплаты. Когда, куда и как переводить деньги за аренду.
 
♦ Срок действия или бессрочный тип (если он допустим).
 
♦ Способы расторжения. Не должны противоречить законодательно установленным для выбранного типа договора.
 
♦ Дата, подпись.
 
В конкретном случае могут быть дополнительные параметры, которые так же стоит внести в договор.
 
Напомним и о том, что к любому действующему договору можно подписать дополнение (т.н. aneks do umowy), например, если согласовано изменением каких-либо условий.

Прекращение аренды жилья
Срочный договор может быть расторгнуть по окончанию периода его действия. Досрочное прекращение действия
договора производится на условиях, указанных в самом договоре, а если этого нет, по правилам расторжения бессрочного.
 
Расторжение (wypowiedzenia umowy najmu) в случае бессрочного контракта, происходит в строго указанном порядке (art.673 k.c.):
 
♦ В случае арендной платы, выплачиваемой ежемесячно, периодом уведомления является календарный месяц.
Важно понимать, что уведомление должно быть предоставлено арендатору в течение месяца, предшествующего периоду уведомления. К примеру, если хотите, чтобы период уведомления начался в мае, необходимо уведомить арендатора
не позднее конца апреля. А оповещение предоставленное, например, 1 мая, приведет к началу периода уведомления
с июня.
 
♦ В случае арендной платы, выплачиваемой реже одного раза в месяц (например, раз в квартал), уведомление составляет
три месяца. Начало срока уведомления о выповядзенье умовы найму рассчитывается аналогично.
 
♦ Если арендная плата выплачивается один раз в три дня, срок уведомления составляет три дня.
 
♦ Ежедневная оплата арендной платы дает право на уведомление за один день.
 
Эксперт Польского консультанта:
Еще одно важное правило. После истечения периода действия договора на определенный срок, если арендатор с согласия арендодателя продолжает проживать в указанной в контракте квартире, договор автоматически превращается в umowu najmu mieszkania na czas nieoznaczony/nieokre?lony (бессрочный контракт).
 
Разорван договор может быть и при нарушении его условий. Как правило, по инициативе арендодателя:
 
♦ за два и более месяца неуплаты;
♦ за использование помещения не по назначению;
♦ за нанесение ущерба собственности.

Все перечисленное является основанием для выповядзенья умовы найму без предварительного уведомления, но в договор могут быть внесены и другие нормы.

Как оформить прекращение договора?
Прекращение договора аренды происходит в письменном виде (исключение — Umowa u?yczenia lokalu, если она
заключалась устно). В документе должно содержаться:
 
♦ место и дата составления;
♦ сведения о стороне, расторгающей договор (арендатор или арендодатель);
♦ сведения о стороне, с которой расторгается договор (арендатор или арендодатель);
♦ основания для расторжения (например, указывается статья Гражданского кодекса РП);
♦ уточнение предмета аренды (в случае с жилыми помещениями это будет местонахождение объекта
недвижимости – адрес);
♦ указание даты прекращения действия договора;
♦ обоснование расторжения (в зависимости от причины, по которой сторона расторгает договор, например, 
арендодатель может расторгнуть договор с арендатором, когда арендатор использует предмет аренды не по назначению);
♦ подпись стороны, расторгающей договор.