ДОСРОЧНОЕ ПРЕКРАЩЕНИЕ АРЕНДЫ В ПОЛЬШЕ

PКак расторгнуть умову найму мешкания
 
Любой договор может быть расторгнут. Не исключение и договор аренды жилья в Польше, действие которой может потребоваться прекратить. Однако в зависимости от типа договора аренды жилья, а также сопутствующих обстоятельств, расторжение договора может быть немедленным, после истечения установленного срока уведомления, а может потребоваться и исполнение контракта до полного истечения его срока. Обо всех возможностях досрочного расторжения договора аренды жилой недвижимости - в материале интернет-журнала Польский консультант.
Кто и когда может расторгнуть умову найму мешкания?

Есть три принципиально разных ситуации, от которых будет зависеть и сама возможность досрочного расторжения договора, и способы реализации такой возможности. Речь идет о бессрочных умовах, договорах, заключенных на определенный период, а также ситуациях, когда договор может быть расторгнуть немедленно.
 
Эксперт Польского консультанта:
Рассматриваться ситуация будет как со стороны арендодателя, так и арендатора. В конкретных обстоятельствах необходимо не только понимать свои права и возможности, но и смотреть, чтобы они не противоречили правам и возможностям второй стороны.

Расторжение договора аренды на неопределенный срок
Отсутствие изначально указанного срока действия договора – само по себе подразумевает возможность его расторжения на каком-то этапе. Из-за отсутствия периода действия, прекращение умовы вряд ли правильно называть «досрочным», но тем не менее процесс расторжения должен соответствовать нормам. Согласно польскому законодательству, стороны имеют право расторгнуть такие договоры, как по инициативе арендодателя, так и арендатора, но с соблюдением договорных сроков, а при их отсутствии — с соблюдением сроков, установленных законом.

За какой срок нужно предупредить о расторжении бессрочного договора аренды?З
В самом договоре могут быть установлены сроки уведомления другой стороны о прекращении умовы мешкания, при этом стороны могут свободно определять такой период уведомления в договоре – это и есть договорной срок. И эта норма первична. Только если данный срок не установлен контрактом, будет действовать период, указанный в законодательстве – то есть срок, установленный законом.
 
Если договорной срок может быть любым, но с установленным законом периодом нужно разбираться отдельно. Согласно art.688 Kodeksu Civilnego (далее – k.c.):
 
Если срок аренды помещения не установлен и арендная плата вносится ежемесячно, договор аренды может быть расторгнут не позднее чем за три месяца по окончании календарного месяца..
 
Например, уведомления подается 10 января. Это значит, что договор будет действовать до 10.01 + февраль + март + апрель (полностью), то есть до 30 апреля
 
Что делать, если оплата не ежемесячная? В этом случае применяются нормы art.673 k.с.:
 
§1. Если срок аренды не указан, как арендодатель, так и арендатор могут расторгнуть договор аренды в соответствии с договорными сроками, а в противном случае — с установленными законом сроками (то, о чем говорилось выше – прим. ПК).
 
§2. Установленные законом сроки уведомления о расторжении договора аренды следующие: если арендная плата выплачивается с интервалом более одного месяца, договор аренды может быть расторгнут не позднее, чем за три месяца в конце календарного квартала; при ежемесячной оплате арендной платы — за один месяц вперед в конце календарного месяца; при уплате арендной платы в более короткие промежутки времени – за три дня вперед; при аренде посуточно — за сутки.
 
§3. Если срок аренды определен, как арендодатель, так и арендатор могут расторгнуть договор аренды в случаях, предусмотренных договором.

Если внимательно ознакомиться с текстом статьи, то нельзя не заметить расхождение норм, связанных с ежемесячными платежами за аренду: согласно art.688 k.с., это до конца третьего месяца от уведомления, а по art.673 k.с. – до конца следующего месяца, то есть фактически в три раза меньше. Какая же из норм используется?
 
Эксперт Польского консультанта:
Такие расхождения в тексте закона действительно есть, и с ними связано множество различных толкований и комментариев специалистов. Не погружаясь в детали, скажем лишь, что для бессрочного договора мешкания с ежемесячными платежами суды чаще всего ссылаются на art.688 k.с., а в остальных случаях – на art.673 k.с.
 
Расторжение договора аренды на определенный срок
С договором, изначально заключенным на определенный период, все принципиально иначе. Прежде всего, он будет считаться утратившим силу:
 
♦ По окончанию срока действия.
♦ По соглашению сторон, которые подписывают анекс до умовы или отдельное соглашение о прекращении договора.
В этих двух параметрах все предельно ясно. Но что делать, если срочный договор желает расторгнуть только одна сторона?
Может ли расторгнуть срочную умову мешкания арендатор или арендодатель?
Речь пойдет об отдельных случаях расторжения договора аренды жилья, связанных с нарушениями условий умовы (т.н. немедленное расторжение). Это специфические ситуации, которые пока исключим.
 
Когда в иных обстоятельствах арендатор или арендодатель могут расторгнуть умову? Только, если такие условия изначально прописаны в договоре (либо внесены в него анексом). Например, в договоре может быть указано на возможность его расторжения в связи с потерей работы, банкротством, переездом в другой город, смертью и т.д.
 
Эксперт Польского консультанта:
Здесь нужно остановиться на случаях смерти арендатора. По умолчанию это не является основанием для расторжения срочного контракта. Если эти условия не прописать отдельно, стороной договора может стать наследник покойного.
Можно ли расторгнуть срочный договор, если одна из сторон против?
Если условия расторжения в договоре на определенный срок не прописаны, достичь соглашения не удалось, а условия немедленного прекращения не соответствуют, расторгнуть договор невозможно. Такая умова мешкания будет действовать до конца указанного в ней срока, несмотря на обстоятельства.
Важно понимать, что все сказанное в равной степени относится и к арендатору, и к арендодателю. Здесь ни у одной из сторон нет каких-либо преференций (опять же, если они не установлены в самой умове).
 
Эксперт Польского консультанта:
Еще один важный момент – что делать, если, например, сама возможность досрочного расторжения в договоре имеется, но срок уведомления, не прописан. Тогда и для срочного договора применяются нормы art.673 k.с. В то же время art.688 k.с., в случае умовы с установленным сроком действия, не используется.
Немедленное расторжение договора аренды
Согласно Гражданскому кодексу Польши, немедленное прекращение договора аренды возможно только в строго определенных ситуациях:
♦ §2, art.664 k.c. – арендатор может расторгнуть договор, если предмет аренды имеет дефект;
 
♦ §2, art.667 k.c. – арендодатель может расторгнуть умову, если арендатор использует предмет аренды способом, противоречащим договору или его целевому назначению, и, несмотря на предупреждение, не прекращает использовать его таким образом или если он пренебрегает недвижимостью таким образом, что подвергает ее утрате или повреждению;
 
♦ art.672 k.c. – арендодатель может расторгнуть договор, если арендатор просрочит уплату арендной платы как минимум за два платежных периода;
 
♦ art.685 k.c. – арендодатель может расторгнуть договор мешкания, если наниматель грубо или систематически нарушает действующий порядок дома или своим ненадлежащим поведением затрудняет пользование другими помещениями в здании.
 
Итак, у арендатора есть только одно основание немедленного расторжения – некие дефекты помещения / помещений, о которых он не знал изначально, и которые нельзя оперативно устранить.
У арендодателя таких условий несколько, но большинство из них так или иначе связано с неисполнением условий контракта или угрозой вреда недвижимости.

Для уведомления о расторжении можно использовать бланк, о котором будем говорить далее, однако в нем необходимо указать верную статью кодекса и правильные сроки расторжения.
Как оформить расторжение договора найма в Польше раньше срока?
Способ уведомления законом прямо не установлен, однако существует норма, что изменение или прекращение договора должно иметь ту же форму, что и сам договор (art.77 k.c.). Соответственно, если умова мешкания была подписана в бумажном виде, таким же должно быть и уведомление о ее расторжении.
 
Форма доставки уведомления так же может быть прописана в самом договоре. В противном случае, она может быть любой, подтверждающей факт получения, например, вручение под подпись или отправка заказным письмом с уведомлением.
 
Бланк уведомления, опять же, законодательно не определен, но очевидно, что он должен содержать как минимум информацию:
♦ идентифицирующую стороны;
♦ точно описывающую договор, к которому относится;
♦ дата составления;
♦ срок уведомления, желательно с точной датой вступления в силу;
♦ подпись.