ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАСХОДЫ ПРИ АРЕНДЕ ЖИЛЬЯ В ПОЛЬШЕ

1 февраля 2025 г.

При аренде квартиры или дома в Польше обе стороны обдумывают, как погасить финансовые затраты, возникшие из-за содержания или модернизации помещения.
Стоит заранее знать (и предусмотреть в договоре), какие расходы определяются законодательством Польши и когда они подлежат возмещению. Важно также понимать, кто и в каком объеме должен нести ответственность за выполняемые на объекте работы. Что такое необходимые, полезные и чрезмерные расходы? В чем их отличие? К каким последствиям ведут эти затраты? Комментарий интернет-журнала Польский консультант.


Классификация затрат
Прежде всего поясним, что стандартные расходы, такие как чинш, кауция, арендная плата, здесь рассматриваться не будут. Речь пойдет о расходах, не включенных в эти расхожие понятия, хотя в некоторых случаях они и могут пересекаться.
 
В основном расходы делят на три группы:
 
♦ Необходимые расходы (nakłady konieczne).
♦ Полезные расходы (użyteczne nakłady).
♦ Чрезмерные расходы (nakłady zbytkowne).
 
При этом только необходимые расходы определены в рамках действующего законодательства. Две остальные категории вытекают из устоявшейся правоприменительной практики, а значит и их наименования в разных источниках могут отличаться.
Необходимые расходы при аренде жилья

Необходимые расходы (польск., nakłady konieczne) — это затраты, понесенные на поддержание помещения в надлежащем техническом состоянии, позволяющем использовать его по предназначению. Необходимые расходы несет арендодатель.
Необходимые регулируются положениями art.663 и art.677 Kodeksu Cywilnego (Гражданского кодекса РП). К ним относятся, например, затраты:
 
♦ на работы, связанные с заменой отопления;
♦ на ремонт канализации;
♦ на ремонт крыши, который предотвращает дальнейшее повреждение здания и т. д.
 
Эксперт Польского консультанта:
Еще раз – данный вид расходов несет арендодатель. Однако из-за экстренного характера требуемых работ, их может произвести и арендатор за свой счет. После этого он вправе требовать компенсации расходов от арендодателя. При этом ключевым доказательством в споре является заключение судебного эксперта, который проводит оценку категорий расходов и определяет их стоимость на момент возврата аренды с учетом их использования в течение срока аренды.

Полезные расходы
Полезные расходы или затраты на улучшение квартиры (польск., użyteczne nakłady или ulepszenie mieszkania) — это расходы, которые хотя и не являются обязательными, но увеличивают ценность предмета аренды или ее полезность.
К примерам полезных расходов можно отнести:
 
♦ модернизация или улучшение систем отопления в здании;
♦ добавление новых функций или усовершенствований, повышающих комфорт использования вещей (к примеру, строительство террасы).
 
Как правило, улучшение является частью финансовых затрат, которые несет арендатор. В этом случае вносятся изменения, направленные на улучшение качества использования квартиры. Он делает это по своей воле и для своих нужд.
 
Большинство полезных расходов, вернее работ, которые будут произведены на них, должны быть согласованы с арендодателем. Нельзя, например, заменить в доме систему отопления на более современную, не ставя владельца в известность. Это может привести к дополнительным расходам.
 
После истечения или расторжения договора аренды арендодатель имеет право потребовать удаления внесенных изменений и восстановления имущества до его состояния на дату аренды, либо — если он пожелает — может выкупить реализованные улучшения у арендодателя. Часто случается, что арендодатель и арендатор разделяют затраты на данную инвестицию, рассматривая ее как взаимную выгоду: арендатор повышает удобства использования помещения, арендодатель получает улучшения на будущее. Но опять же, это должно происходить по предварительному согласованию, а в идеале – закреплено в дополнительном соглашении

Чрезмерные расходы
Чрезмерные или избыточные расходы (польск., nakłady zbytkowne) – это затраты, в которых нет необходимости, но которые арендатор несет по своей воле. Чаще всего результат таких расходов не повышает ценность или полезность жилья.
Соответственно, это вид расходов, взимаемых исключительно с арендатора помещения. Это касается, например, инвестиций в мелкий ремонт:
 
♦ перенос раковины;
♦ ремонт участка пола;
♦ перекраска стен и пр.
 
Обычно избыточные расходы связаны с нормальным использованием арендованной площади и повседневным функционированием в квартире.
 
Однако и здесь согласование с владельцем необходимо. Хотя бы для того, чтобы при возврате арендованной квартиры не пришлось возвращать ее в первозданный вид. Согласитесь, не самое нужное в момент переезда заниматься, к примеру, перекраской стен в их изначальный цвет, потому что это вправе потребовать арендодатель.

Как происходит компенсация расходов?
Если арендатор понес расходы, связанные с поддержанием квартиры в надлежащем техническом состоянии (необходимые расходы), он имеет право на их возмещение. В случае модернизации и доработок, а также расходов, связанных с мелким ремонтом – все расходы остаются на стороне арендатора (если не достигнуто иного соглашения).